2026年, 中国楼市呈现出一幅极度分裂的景象, 上海内环内总价5000万元以上的豪宅, 成交占比从2023年的20%激增到前4个月的83%, 与此同时, 国家统计局的数据表明, 三四线城市新建商品住宅价格同比下跌4.2%, 二手住宅跌幅更是高达6.2%, 同一个市场, 两种资产, 走势全然撕裂。
房产中介张贴的不同价位房源宣传海报
要理解这个“K型分化”，得从三个截然不同的视角拆开看。
高净值人群，为什么抢着买最贵的房子
对于那些拥有大量财富的人而言, 处于重要核心位置的豪华住宅是当前最为确定无疑的“稳定保障”。在2026年的第一个季度期间, 全国范围内售价3000万以上的高端住宅达成交易的套数, 与上一年同期相比较, 增长了14%；在深圳, 前三个月的时间里亿元级别的豪宅实现成交12套。这一数量几乎追赶并持平了去年一整年的成交总和。而杭州的情况更为突出, 在前五个月的时间段内, 售价5000万以上的新建房屋售出了48套, 创造了近十年以来的最高纪录。
杭州近十年新建高端住宅成交套数统计图表
出手速度极快的这些买家, 决策周期按天来计算, 有内地客户在三天时间就定下价值过亿的香港豪宅, 全款支付或者支付极高首付属于常态, 在价值5000万港元以上的物业当中, 全款比例远远高于普通住宅。
他们并不在意短期内的价格起伏, 所关注追求的乃是核心地段所具备的稀缺特性, 上海内环以内, 容积率处于2.0以下的宅地, 在经历了长达十余年后的“断供”状态后, 才开始再度进行供应, 而这样一种具有“卖完一块便减少一块”特质的资源, 才堪称是抵御不确定性的可靠、坚实货币。
普通购房者，为什么不敢买也卖不掉
另一边, 普通人的逻辑是完全相反的, 央行数据表明, 在2026年一季度的时候, 住户中长期贷款新增额同比大幅下跌48%, 而到了4月又减少了3400亿, 刚需群体普遍都在去杠杆, 更倾向于使用公积金贷款并且选择缴纳高首付, 与此同时, 对“现房”的渴望达到了前所未有的程度, 在深圳由中介带去看的项目当中大概七成都是现房。
现房楼盘线上推广宣传海报
克而瑞数据显示, 4月末, 三四线城市新房去化周期高达44.7个月, 部分城市房价较历史高点已跌超30%, 这种情况下, 三四线城市的状况更为糟糕。
80城新房库存及各能级城市去化周期趋势图
众多卖家陷入焦虑之中, 济南有一位业主, 在24小时内就将房子卖了出去, 可是两个月之后却发现, 同户型的邻居卖得比自己多了20万；烟台的卖家担心房子砸在自己手里, 挂牌9天后就降价完成了成交, 然而事后又感到后悔了。这种观望跟仓促同时存在的情况, 对价格表现出极度的敏感, 在同一小区里, 同户型的房子, 价差能够达到20万。
政策这只手，如何让分化雪上加霜
在实操当中, 因城施策变成了“核心城市加码、三四线只能跟跑”的状况, 上海家庭首套公积金最高能够贷324万元, 广州最高是360万元, 南京则给出了“卖旧买新”的贷款贴息, 然而这些定向补贴, 三四线城市基本上是没有的。
广州甚至于拿出了2亿元专项补贴, 使得国企去收购核心区二手房转而变为保障房, 这样一种“收储”的模式, 直接就打通了一二手房循环, 从而, 为高净值人群的置换铺好了道路。
虞晓芬, 这个来自浙江工业大学之人表示, 这样的分化属于市场重新定价的正常状况；中金公司作出判断, 核心城市跟普通城市, 而且优质资产与普通资产将会完全割裂；德意志银行的报告更为直接表明, 往后的复苏会仅仅限定于一线以及强二线, 人口流出的城市有可能长久都见不到拐点。
不是短期波动，是长期换挡
从三个视角综合来看, 结论清晰呈现: 楼市的K型分化并非偶然出现的短期波动情况, 而是在房地产底层逻辑进行换挡之后所形成的长期新常态。高净值人群采用全款方式去抢购核心稀缺资产, 普通人处于去杠杆阶段而持币进行观望, 政策资源又进一步朝着核心城市倾斜, 这三种力量相互叠加, 致使两类房产的定价逻辑被彻底割裂。
对于购房者来讲, 一定要摒弃“闭眼买房就会涨”这种幻想。核心城市核心地段的豪宅, 由于有稀缺性以及高净值需求的支撑, 依旧存在保值的基础；然而多数普通房产, 特别是三四线城市远郊盘, 将会面对漫长的价值重估价时间段以及去库存压力。就像中原地产张大伟讲的那样, 楼市已经告别同涨同跌的局面, 结构性分化将会是未来几年的主要旋律。
