楼市调整趋稳但分化加剧，近五百项调控叠加经济复苏

自2026年3月起始, 中国房地产市场于超470条优化调控政策以及宏观经济向好这双重支撑的状况下, 筑底回稳的态势越发清晰可辨。一线城市成交呈现回暖现象, 库存持续下降进而释放出积极信号, 然而城市之间以及城市内部的分化格局同时也在固化, 市场正从全面调整迈向结构性修复。各地依据城市具体情况实施的调控“组合拳”, 正精准地降低居民购房门槛以及成本, 政策是从信贷松绑一直推展到“以旧换新”。 句号。据中指研究院不完全统计, 今年以来, 各地发布了优化调整楼市政策, 数量超过470条, 其中, 住房公积金相关政策超过250条, 主要涉及提高贷款额度、扩大提取使用范围等。令人震惊的是, 信贷政策已然触及历史低点, 全国范围内, 绝大多数城市执行首套房商业贷款最低为百分之十五、二套房最低为百分之二十五的首付比例, 利率更是步入了百分之三的时代。住房公积金制度迎来了重大升级, 其支持范围从购房这一领域延伸至租房、装修以及支付物业费等涵盖全居住周期的各个方面。例如, 广州把家庭公积金最高贷款额度提升到**360万元** 是这样的情况。与此同时, “以旧换新”这一政策在好多地方加快打通置换链条呈现如下态势: - **苏州**城投集团执行“不限区域、不限套数”的置换方案, 旧房评估价能够100%抵扣新房款。- **广州南沙**区拿出30亿元资金来收购旧房, 并且提供**1%**的专项补贴, 单套最高为2万元。- 浙江**嘉兴**在政策发布一周时间内, 参与楼盘接待了超过千组访客, 提交意向单超过百份。现房销售之探索, 正与此同时向前推进着, 在中国国内诸多城市当中, 已经有超过二十个城市相继出台了与之相关的配套政策。其中, 湖北荆门这一地域, 已全面要求新出让的土地, 在原则上必须实行现房销售的模式。而广州南沙地区, 更是明确地提出了要进行研究, 逐步取消预售制度。市场的数据呈现出回暖态势, 一线城市在其中起到了领跑的作用, 库存也在持续下降, 政策所产生的效果, 率先在核心城市转化成为已经成交的数据。5月, 北京二手住宅的网签数量达到了1.58万套, 并且连续3个月都超过了15000套；上海二手房的成交数量超过了2.8万套, 创造了近六年同期的最高纪录；深圳一二手住宅加起来的成交数量是10079套, 这是近14个月以来第一次突破万套。供给端库存压力持续得到缓解！(blockview://markdownimage-tos-cn-i-tt/7caaff2945524fbdacbe57f278045b93)。全国百城住宅库存面积, 已连续四年呈现下降态势, 累计减少数量超过**1亿平方米**, 存销比连续两个月出现回落呢。上海易居房地产研究院副院长严跃进指出: “当前各地购房政策持续予以落地, 使得各方对房价走势的信心明显得以增强。”## 经济基本面存在支撑作用, 具体表现为: 外需和产业驱动购买力情况为楼市提供了深层的支撑助力。5月中国出口同比增长幅度达**19.4%**, 人工智能（AI）芯片等高科技产品促使外需走向强劲。外贸活跃度提升, 直接对深圳、上海等具备外向型经济显著特征的城市, 在就业以及收入预期方面起到提振作用。高科技产业所产生的财富效应, 开始朝着高端房地产市场进行溢出。自6月起始于深圳这个城市, 千万级以上的住宅成交占的比例, 明显地呈现出抬升态势, 缔造出今年以来的新高纪录。同策研究院的联席院长宋红卫观察发现, 于上海杨浦东外滩等那些属于AI产业集聚的区域, 千万价值级别的豪宅在销售出去的情况上表现出众。北京昌平未来科学城板块凭借产业的集聚, 众多新楼盘开售卖掉的比例, 最高达到了**70.25%**。分化已然成为一种常态, 具体表现为核心区域呈现出坚挺态势, 而远郊地区则承受着压力, 市场复苏并非普遍上涨, 分化的格局已然成为一般性的状态定型。浙江工业大学中国住房和房地产研究院院长虞晓芬作出分析, 那些产业支撑较为强劲、人口持续不断流入的区域,住房需求具备一定韧性, 房价表现坚挺；也存部分三四线城市面临着价格的阶段性调整。于一线城市核心区而言, 像北京的西城、深圳的南山, 二手房价格出现了停止下跌且微微上涨的情况。在三四线城市方面, 去化周期普遍超过30个月的时长期限, 部分城市房价一直处于暗中下跌且不停歇的状态。据德意志银行报告称, 往后楼市的复苏情况会呈现出高度分化的态势, 只会局限于一线城市以及经济活力较强的二线城市, 而那些人口出现流出的城市, 或许在很长一段时间内都难以看到出现拐点的迹象。## 对于未来的展望: 结构性复苏与政策协同综合起来看, 房地产市场正处在“政策底”、“市场底”以及“经济底”多重彼此共振的关键时期阶段。筑底回稳的态势相当明确, 然而全面普涨的时代已然过去。中指研究院预估, 后续政策会在降低购房成本、畅通置换循环这些方面持续付出 effort。在购房者看来, 当下信贷成本极低, 且有着丰富的政策支持, 这提供了一个窗口期, 然而选择比时机更为重要, 聚焦核心城市, 聚焦核心地段, 聚焦优质产品, 这会是应对分化市场, 实现资产保值的关键所在。