连续不断地出现地王, 特别是在过去的两年期间, 房价处于高速上涨阶段, 整个地产呈现出一片繁荣的态势, 在这样的状况之下, 地王更是毫无顾忌地不断发展, 持续进行拿地的行为。尽管一直以来都存在着一些质疑之声, 然而人们追高的那种热情, 使得这些疑问完全被淹没在了对于房地产炒作的极度狂热之中。
然而, 近期有一则消息传播开来, 在南京麒麟板块, 当年那个被称作地王的项目, 现今处于停工的状态了。说起当时, 那可是实实在在响当当的地王啊！其价值高达47.6亿元, 楼面价达到2.2万元每平方米, 创造下当时当地出让价格的纪录。然而, 如同过眼云烟般消逝之后, 当下项目现场仅仅剩下孤零零立在工地上的塔吊, 看不到有工人的身影；据说这个工程已经拖欠了数额达到千万的工程款, 而且还有30亿的融资马上就要到期了。
难道地王熄火是个独立个例吗? 就着眼于全国范围而言, 几乎每个城市都曾出现过地王情况, 依照统计数据来讲, 在2016年的时候, 产生了340宗总价以及楼面价方面的“地王”, 其中存在50宗是属于典型范例, 然而当下存在14宗正处于尚未开工的状态。无论于何人而言, 各种缘由皆不难读懂, 当地产业如市场热度渐涨之际, 渐次演变成一种类似快速销售之模式, 即借助借贷获取土地, 营造各类声势, 开启楼盘之预售活动, 进而获取资金, 随后再去获取新的土地资源……毕竟，限购、限价以及限制流通等诸多政策相继密集颁布之后, 资金回笼所需之又一味时间长度定将被拉长, 倘若资金链条就此断裂, 不仅“地王”相关的项目会呈现风险, 而是整个地产开发所涉及之串联环节极有可能全部陷入停滞状况。
从大形势去瞧, 这并非单纯是一个个别案例亦或是某段时间内的低迷状况, 在2017年的中国楼市当中, 不管是房价方面, 还是销量范畴, 均构建起了历史性的顶峰；到了2018年时, 处于“房住不炒、租售并举”这种政策严格管控的情形下, 房价就算不出现下跌, 但总体而言最多也仅仅能呈现L型走势；对于投资者来说, 增持的房产, 其最好呈现的情形也不过就是沦为鸡肋罢了。尽管在那些存在人口流入状况的一线城市或者个别具备发展前景的沿海城市, 或许会出现小幅度的增长模样, 但是从整体来看, 房地产投资所具备的前景已然并非那般乐观了。此之外, 和国内房地产发展联系最为密切的因素当中有一个是杠杆率的问题, 今时国内社会杠杆率水平较高已是无需争辩的状况。回想往昔, 美国、德国、日本于当年跟当下中国发展程度相等之际, 杠杆率是极其低的；而现今国内的杠杆率已达到大约250%, 美国今年预估在260%左右, 极为相近了。中国家庭的负债已然处在一个相对较高的水准, 中国家庭部门贷款同居民储蓄存款的比率, 已从2007年的25％上下提升至当前的60％之上。中国家庭部门年度新增贷款与年度新增存款的比率, 在2005年至2007年期间年均为50％ , 到2014年至2016年上升至97％。如此一来, 宽松的信贷环境必然得改变, 未来楼市里, 不管是买房的, 还是卖房的, 都将遭遇更大的资金压力。
大概来讲, 目前国内传统经济，在历经2017年那段高速发展之后, 能够说差不多已用尽所有可能的条件；往后将会是新型发展样式跟新兴经济的活动领域的；只是新旧进行交替, 会是一段长久远的历程, 甚至或许一度会出现传统经济压制新兴经济的场景。这事属于发展必须经历的历程, 然而身为投资者, 理当放长远去瞧, 依据未来发展的整体趋向, 着手慢慢剥离旧有的资产项目, 再度进行资产配置, 不管是资产挑选层面, 还是投资理念方面, 均需更新认知, 寻觅可持续性且稳定的投资项目, 而不像处于暴涨暴跌情境下, 怀揣赌徒心态去搞投资。
此文章为原创, 作者是刘磊, 他身为福布斯金融理财师评审委员, 还是远见财讯特邀地产评论员, 同时也是《房产投资炼金术》课程导师, 并且是多家媒体房地产专栏的作者以及作家, 其微信号为刘磊房产评论。
