1、对房地产进行估价时所运用的收益法，存在着诸多问题，这些问题在不同程度上对估价过程的科学性以及估价结果的精确度产生了影响，在运用收益法进行房地产估价时，目前存在着如不同程度影响估价科学性等许多问题，这些问题主要呈现在收益法适用范围、参数确定以及资本化率确定等几个方面，收益法作为房地产估价基本方法之一，在具体估价当中存在着形形色色的问题，是应当予以注意的，总的来讲，收益法适用于有收益性房地产的价格评估，这便是有收益性房地产的内涵。实际评估里，估价人员一般认定，唯有当下存在收益的房地产才可算作有收益性的房地产，才可运用收益还原法来估价，而不存在现实收益的房地产是无法用收益还原法估价的。我们觉得，“有收益性”应在两方面体现：一。
2、一类是在现实当中实际存在且具备收益性质的房地产，像处于经营状态的商店、宾馆，还有已经出租出去的房屋等等；另一类是存在着潜在收益的房地产，比如一块能够产生预期收益的空地，以及新建完成但尚未出租或者经营的房地产，而这些都归属于那种没有现实收益，不过具备潜在收益的房地产范畴。收益法评估是基于房地产的预期收益来开展的，由此，潜在性的收益同样也应当归属于收益还原法里“有收益性房地产”的范围之中。自有房地产同样存在“有收益性”这种情况。传统观念里觉得自有房地产是供业主自身使用的，它既并未出租，也并非从事经营活动，所以也就不存在收益情况，故而不能运用收益法来对它进行估价。不过依据西方经济学当中的“机会收益”原理思想，能够将自有房地产视作出租性房地产，也就是业主节省下来的租金等同于他所获得的租金。
3、因其产生了收益，所以有了收入。二，关于出租性房地产相关总收益中的确定事项，房地产总收益可划分成实际总收益以及客观总收益。实际总收益是在当前现状情形下实际获取到的收益，客观总收益是在排除实际总收益里那些属于特殊的、偶然的因素之后能够得到的一般正常总收益。当前，估价人员于运用收益法针对出租性房地产展开估价之际，通常都会选用客观总收益当作房地产的总收益，然而我们觉得，就不同类型的出租性房地产而言，总收益的求取并非一样，所以不能一律用客观总收益当作出租性房地产的总收益。客观总收益适用于不存在房屋租约的情形。实际总收益适用于已出租的房屋，并且签订了长期租约，期满要续租的状况。对于仅存在短期租约，期满不续租的房屋，则需要客观总收益和实。
4、需要综合考虑实际总收益，也就是在租约限制范围之内采用实际总收益，而在租约限制范围之外采用客观总收益来确定该房地产的总收益。通常采用市场比较法求取客观总收益，在市场上收集同类房地产的租赁价格，接着针对收集到的案例价格，依据待估房地产的实际状况进行因素修正。因素修正主要从地段因素、面积因素、楼层因素、租赁期限因素、付款方式因素、保证金因素等几个方面予以考虑。以上因素经修正后，便可求出待估房地产的客观潜在租金水平，不过与此同时，还得考量空置率以及租金损失问题。空置率能够依据待估房地产所在区域的平均空置率予以确定，租金损失涵盖拖欠租金或者不交租金等情形，它跟承租人存在直接关联。实际总收益的求取是依据房屋所有权人和租赁户签。
5、已确定的租赁合同里的租金被明确规定。其所涉契约的租金通常分成两类，一类是租金于租赁期间内不会产生变化，另一类是租金在租赁期间内依据市场上租金的变动情形进行周期性的调整。一般而言，租赁期相对较长的契约采用的皆是第二种，原因在于市场上租金水平于长期当中会出现较大幅度的波动，所以出租人为了自身的利益，通常都要求租金在周期内按照市场情况作出相应的调整。三、利息应不应该被当作总费用扣除这一回事，传统观念觉得利息应当作为费用去扣除，原因在于利息属于投资房地产所产生成本支出的其中一部分，然而我们却觉得这样不行，为啥，是由于投资者之所以会选择去投资房地产，是因为房地产所带来的投资收益比银行的存贷款利息要高，正是鉴于这个情况，投资者才会甘愿从银行贷款专门用来投资房地产，或者宁愿牺牲银行的存款利息而去投资房地产，所以说，不管是贷款。
6、资金是自有资金，利息作为投资收益一部分，不应作为费用扣除。四、折旧是否应作总费用扣除及折旧年限确定。目前很多用收益法进行房地产估价的报告，把折旧费当费用扣除，我们觉得这不合适，因为折旧没实际支出，是业主提留，它和总费用里的维修费、管理费、保险费、税费等实际支出不同。首先，我们得这么想，要是把房地产当作一种投资的话，那它每年的纯收益理应是它的净现金流入量，其公式是：净现金流入量 = 资本产出 + 资本回收。在这个公式里呢，资本产出是投资房地产的时间价值也就是投资利息的一种体现，而资本回收是房地产所提取的折旧部分。当 a 每年都发生变化，r 每年保持不变，并且 0 ，房地产有收益的年期为有。（这段内容最后部分表述不太完整清晰，可能影响理解，你可检查下是否准确）
7、在限年期为n的情况下，收益法的公式是这样的：P等于ai除以(1+r)，加上a2除以(1+r)的平方，再加上an除以(1+r)的n次方。当n等于1的时候，P等于a除以(1+r)，那么：a等于P乘以(1+r)，也就等于P加上Pr。从这我们能够看出来，净现金流入量a也就是纯收益，是涵盖了P也就是资本回收，以及Pr也就是资本产出即投资房地产的时间价值这两方面内容的。可以看到，折旧并没有从总费用当中被扣除，而是成为了纯收益的一部分。对于不同的估价对象而言，折旧的种类是不一样的。1. 当估价对象是那个房地合为一体的状态之时，其所拥有折旧涵盖着两个层面：其一乃是土地成本的那种分摊部分，其二是建筑物的折旧之处，以上这两个部分都应当被视作房地的纯收益情况。2. 当估价对象是土地这种情形之际，土地纯收益等于房地总收益减去房地总费用再减去建筑物纯收益之数值的时候，此时建筑物的折旧则应该是这样一种状况。
8、建筑物纯收益会从建筑物包含的纯收益里扣除掉，土地成本的分摊范畴作为土地纯收益的一部分不会被扣除。当估价对象为建筑物时，其一，建筑物纯收益等于房地总收益减去房地总费用再减去土地纯收益这条式子成立；其二，土地成本的分摊范畴应当在土地纯收益里涉及扣除的部分扣除掉，建筑物的折旧范畴应作为建筑物纯收益的一部分不被扣除。计算建筑物折旧时，确定折旧年限要注意这些问题：其一，若建筑物经济耐用年限短于土地使用权出让年限，应以建筑物的经济耐用年限计算折旧；其二，若建筑物经济耐用年限长于土地使用权出让年限，要按土地出让年限计算折旧且不考虑残值；其三，若建筑物在补办土地使用权出让手续之前出现，其经济耐用年限早于土地使用权出让年限结束，需按建筑物的经济耐用年限计算。
9、对建筑物折旧这个流程来说，当建筑物现形于补办土地使用权出让手续的之前阶段，其经济耐用年限比土地使用权出让年限晚结束的时候，得按照建筑物可使用年限去计算折旧且不考虑残值，这儿的建筑物可使用年限等于土地补办出让手续前建筑物的使用年限加上土地使用权出让年限。五、总费用里应作考虑的税费的项目：我们觉得，收益法于评估进程里所讲的税费项目是指房地产在运营的进程（房屋租赁、经营、生产的一段时期）中所必须要缴纳的项目。1、对于纯粹的土地出租。依据国家税法之时，应当考虑如下几种税费，城镇土地使用税，营业税，城市维护建设税，印花税，教育附加费，交通重点建设附加费等。对于出租性、经营性房地产 ，依据国家税法应当考虑如下几种税费，城镇土地使用税，房产税，营业税。
10、维护建设税、印花税、教育附加费、交通重点建设附加费之类的税费。3对于从事生产性活动的房地产相关企业而言。应当考虑城镇土地使用税、印花税以及房产税等税费情况。在房地产领域所涉及的税法范畴内。土地增值税、契税以及所得税等几种税种同样不应当被计入到该费用税务项目当中。六、总费用里的维修费的获取方法以及测算途径。房地产的维修费通常情况下能够被区分为日常性的小维修以及大维修费用。1日常性小维修。发生的频次较为频繁，所需费用偏低，所以可以采用取年折旧费的一定比例来进行计算。其中，折旧费通常运用直线法来进行估算，也就是，D等于C乘以（1减去R）再除以N，这当中，C代表重置成本，R代表残值率，N代表经济耐用年限。再者，大维修费用，其发生的次数相对而言较少，然而发生的费用却比较大。所以，大维修费用适宜采用提取重置成本的一定比例来计算，之后再作每年的。
11、采用平均情况下的常规摊销方式。七、针对于具备可出租性质的房地产而言，一旦其土地获取途径是通过划拨方式达成的，那么其中“土地收益”这一组成部分，应当在进行总费用扣除的操作时予以考量。当下，在普遍情形之中利用收益法来实施估价工作的过程里，通常都未曾对土地取得方式这一要素给收益价格所带来的影响予以充分分析。不过，依据中华人民共和国城市房地产管理法第55条所提出的规定内容：要是以获取盈利为目标导向，房屋所有权人对在通过划拨方式取得使用权的国有土地之上建造而成的房屋展开出租行为的话，就理应把租金里面所包含的土地收益部分上缴给国家。究其缘由在于房屋所有权人未曾收获 “土地收益 ”这一收益部分，所以该 “土 地收益 ”部分不该被算入出租人的纯收益范畴内，而是应当当作出租人上缴给国家的费用予以扣除。八、资本化率的确定方式 在运用收益法施行房地产估价之际，当下一般是运用直接选取法来明确资本化率，然而采用这种方法误差颇为显著，我。
12、业人们觉得适宜采用以下的这几种方法，其中一种是，行业基准收益率加物价指数调整法，运用以这种方法来确定房地产的资本化率所需的前提条件是，将房地产当作一种投资来进行看待。要是假定以 P 价格，也就是资金净流出量，投入一宗房地产，那么每年能够获取纯收益，即年资金净流入量为 a，并且假设每年 a 始终保持不变，可收益的年限是 n。则有：FNPV 等于 a 除以（1 加上 R）的 1 次方再乘以 1 减去 1 除以（1 加上 R）整体的 n 次方后，将其结果减去 P。FNPV 指的是财务净现值，R 代表折现率。使 FNPV 等于 0，那么：R 等于 FIRR，也就是财务内部收益率。当 FIRR 大于 Rc，也就是行业基准收益率时，FNPV 大于 0，投资该房地产能够获取超额利润；当 FIRR 小于 Rc 时，FNPV 小于或者等于 0，投资此房地产会出现亏本的情况；当 FIRR 等于 Rc 时，FNPV 等于 0，这是市场竞争最为有可能出现的结果，于此时房地产的。
13、此方法主要是先求取安全利率 ，也就是无风险的资本投资收益率。然后对于安全利率加上风险调整值需运用特定办法进而用到价格 ，这个价格是P=a除以（1 + Rc），再以1的结果减去1除以（1 + Rc）n的结果 ，从中如此能够看出Rc乃是房地产的资本化率 ，之后再针对那处于物价指数具体变动率为f情形下去对Rc做物价指数的调整 ，依此得出经物价指数调整后的资本化率R ，这个R的运算为（1 + Rc乘以（1 + f））减1 ，此为2中安全利率加上风险调整值法所用到的求取资本化率的方式。在我国，通常选取的是一年期的定期存款利率来当作安全利率，此后，依据估价对象所处地区当下以及未来的经济状况，还有房地产市场发育状况、土地取得方式、物价指数状况，以及估价对象的用途、新旧程度等，来确定风险调整值，最终，将安全利率加风险调整值的和用作该估价对象的资本化率。3收益风险倍数法，收益风险倍数法是在参照投资。
14、基于收益率排序法，对安全利率加调整值法予以改进的办法，也就是将安全利率加风险调整值法中所需获取的风险调整值，转变为确定房地产投资与安全投资年回收额的多出的倍数，由于房地产投资风险高于国债，在投资收益率排序这类情况中，房地产投资收益率理所当然应高于同期国债年利率，其具体思路是，假定以房地产投资形式购买收益性房地产的总价额是V，尚可使用年限为n，资本化率是r，年纯收益为a。当时，此为特殊的时间节点，存在这样的情况，以那般安全投资方式也就是购买国债，投资金额设定为P ，期限同样是n ，年利率是i ，连本带息年回收额叫A ，于是就有诸般式子，V有其特定表达式其中涉及a与r等复杂关系 减 1 心加上r的n次方 而P二从类似复杂与利率i相关结合式子得到 如果单纯地仅说这个阶段，是因为房地产投资之风险、收益皆要比国债投资大，当两种投资额相等，收益期相 所衍生出现的这般问题状态 ，存在着后续一系列连带结果与状况。
15、倘若相同，那么房地产投资年度回报额（纯收益）相较于国债投资本息回收额会更大。假设房地产投资年回收额比国债投资本息回收额高出的倍数是b，那么就有：a=(1+b) A，因V=P，所以就有：(1+i)n-1/i (1+i)n=(1+b)/r 1-1/(1+r)n，这个公式便是收益风险倍数法确定资本化率的基本公式，式子中的b称作收益风险倍数。借助此公式，只要预先知晓i、n，就能够依据收益风险倍数，确定出资本化率r。九、关于房地产收益年限的确定，其确定方式并不是仅仅依据单一因素的，而是要综合多方面情况来考量的，它主要是按照土地的可使用年限，或者设定使用年限，以及建筑物 可使用年限的差异来进行综合考虑的。1，当土地是以出让方式存在时，土地可使用年限等于土地在估价时点的剩余年限，也就是尚可使用年限，它等于土地使用权到期时间减去估价时点的时间。建筑物可使用年限等于建筑物在估价时点的剩余经济耐用年限。对于评估对象是土地的情形，就用土地可使用年限作为该评估对象有收益的年限。对于评估对象是建筑物或者房地合一的情况，求取它的收益年限的方式是通过土地可使用年限与建筑物可使用年限进行比较来确定的，依照孰短原则求取该评估对象的收益 年限。当土地是以划拨方式存在，也就是未办理土地出让手续的情形时，此时应设定在估价时点，把该宗土地对应用途这一状况下的法定的所能达到的最长出让年限，规定当作这块土地的可以使用的年限。在这样的状况中，针对于不一样的评估对象的收益年限的确定考量，比如土地、建筑物、房地合一这些不同评估指向的收益年限确定考量，类似于是土地为出让方式的那种状况。
