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天津市的司法拍卖房产现阶段不受购房资格限制，无论是否拥有本地户籍或缴纳社会保险记录，均可参与竞购。此类房产在市场上的关注度不高，竞争压力较小，因此有机会以较低价格成功竞得，值得进行深入考察。
拍卖法拍房前，法院会提供一个估价，这个估价综合考虑了房产本身的价值以及当地房地产市场的状况，通常略低于市场售价，起拍价一般是估价的大约七成，因此，如果竞争不是很激烈，用市场价格的七八成左右就能够购得一套法拍房。
图1 当前天津法拍房挂拍情况 数据来源：海豚选房APP
天津市的司法拍卖房产数量相当可观，各个行政区域均有房源挂出。接下来，我们首先考察过去两年的相关统计资料，以此剖析当地法拍房的整体行情。
一、 2019年情况
图2 展示了天津市在2019年住宅类法拍房产的交易数量，信息采集自海豚选房应用程序
2019年天津法拍房住宅仅售出950套，这一数据与一线城市存在明显差距，究其原因主要有两个层面，其一，天津法拍房挂牌数量本身就相对稀少，其二，当地市场需求与一线城市相比存在天然不足。
图3 展示了天津市2019年司法拍卖的各类住宅在不同环节的成功交易比例，这些信息由海豚选房应用程序提供。
成交比例（见图3）与顶尖区域相仿。多数未被售出的房产属于较为不受欢迎的类型，要么是地理位置欠佳或房屋条件不佳，要么存在其他隐患或缺陷，不过偶尔也有品质优良却最终未能成交的案例。一旦初次拍卖失败，价格会调低准备二次拍卖，二次拍卖若再次失败，则转为公开售卖，公开售卖的房产价格会大幅降低，所以多数这类房产在成功竞得后，必须依照规定时限一次性付清全款，不允许申请银行贷款。
图4 展示了天津市2019年参与司法拍卖的房产竞标者数量，信息源自海豚选房应用程序
2019年天津法拍房报名竞拍者达3470人，如图4所示，但最终成交房产仅950套，可见部分优质房产颇受欢迎。这类紧俏房产的最终成交价格通常会有较大折扣，即便与市场价相比，仍属优惠。现在告诉大家，开拍前务必自行核算成本，心中设定一个参考价格，切莫冲动加价，以免最后实际花费超出预期。
图五 展示了天津市二零一九年各个行政区域房产交易时的折扣比例状况，信息获取自海豚选房软件平台。
2019年天津各区法拍房最终的平均成交折价率，依据图5所示，大致维持在0.8的水平，津南区的折价率最为显著，达到了0.9，即便如此，也仍然低于市场价格的十分之一，需要明确的是，这个折价率是参照法院评估价值来计算的，若与市场价值进行比较，实际的折价幅度还要小一些。
二、 2020年情况
图6 展示了天津市在2020年住宅类法拍房产的交易数量，这些信息是由海豚选房APP提供的。
今年截至现在，天津司法拍卖的住房总共售出815套，如图6所示，这个数据与上一年相比基本持平，毕竟2020年还没有结束。
图7 展示了天津市在2020年参与司法拍卖的住宅数量,这些数据由海豚选房APP提供。
今年竞拍者数量达到3577人，如图7所示，与上一年基本持平。天津市的法拍房产市场保持相对稳定状态，并且相较于一线城市，其竞争压力要小得多，因此更容易以较低价格成功竞得。
图8 展示了天津市2020年各个行政区域房屋成交时的价格折扣比例，该数据由海豚选房应用程序提供。
今年天津市各区平均折扣程度大多维持在八成上下，仅有两个区例外，其中津南区反常出现价格上扬现象，而宁河区折扣力度则低至六成九。
图9 成交的独家院之一
津南区表面看起来价格高，实际上并非如此，多数房价维持在0.7、0.8的水平，整体平均成交时的价格折扣主要是那些“独家院”造成的，购买这类独家院等于获得了一块宅基地，价值极高！2019年和2020年，津南区卖出了大量独家院，这些房产的成交折扣普遍超过2，人们主要看重的是宅基地的潜力。
图10 展示了天津市2020年各个行政区房产拍卖未成功案例数量，信息源自海豚选房应用程序
天津不同于北京上海广州深圳，人才汇聚程度较低，市场购买力同样不足，其投资前景与这些一线城市存在明显差距，一线城市吸引大量外地投资人士购置房产，而天津这方面情况相对少见，因此造成不少优质房产在拍卖时无人问津，若能寻得合适的二次拍卖或处置房源，实属幸运（不过有时物极必反，当所有人都这样想时，竞争会变得异常激烈，最终成交价格可能并不如预期般理想，所以务必在竞价前制定好出价策略，并设定心理价位，避免盲目参与竞标）
三、 规避风险和买房操作
总而言之，在天津购买法院强制执行的房产不受购房政策限制，当用于个人居住时，这类房产的实用性价格非常突出，但若从资产增值角度出发，其投资潜力远逊于一线城市的相关资产。
最后再次说明，司法拍卖存在潜在风险，具体内容本文不再详细阐述，相关事项在之前的文章中已有多次提及。主要涉及四个方面，分别是税费承担、产权过户、房屋清空以及贷款问题，建议参考广州的相关文章，例如《广州的法拍房能不能买？》。
如果要买法拍房，建议按照以下流程完成买房操作：
选择符合自己要求的房产，针对看中的住宅进行详尽核实，重点核实房屋的实际使用状况，并判断是否能够满足需求。
二、核算税金。汇总各项开销，评估成本是否合理，同时需查明房产有无其他未缴款项，判断是否可承受，最终确认该物业具备交易条件。
三、做竞价方案，提高拍中的概率。
四、提前准备好个人资料，做贷款预审，保证是能够贷款的。
竞拍成功之后，需要获取法院出具的法律文书，然后前往产权交易管理部门，完成税费缴纳和产权过户手续。
海豚选房为那些希望通过自学来了解法拍房并最终安全购入的朋友们，设置了一套完整的教学内容。老师将个人调查法拍房风险的方法和应对策略进行了详尽且体系化的阐述，对感兴趣的人士开放观看。
